Cambia il mercato dell’hotellerie, i numeri delle presenze non sono ancora quelli del 2019, ma gli investimenti continuano ad essere importanti. In questa puntata parlo con
Micaela Musso, Direttore Generale Abaco Team, società del Gruppo Gabetti e con Daniela Baldo, partner e chief operating officer Studio Marco Piva del nuovo servizio Smart re+new hospitality e riporto i dati delle ricerche di Thrends e Confcommercio. La prima conferma l’aumento della presenza delle grandi catene nel mercato italiano anche adattandosi alla scala del nostro paese, fatta di piccole strutture e con una attenzione ai brand lifestyle, meno rigidi in termini dimensionali e anche quindi più adatti al tessuto immobiliare e ricettivo italiano. La seconda conferma che la vocazione all’ospitalità sta cambiando anche la struttura commerciale e dei servizi all’interno delle città italiane. Da ultimo un accenno ai fondi del PNRR di supporto al settore, in particolare al fondo FRI-Tur promosso dal Ministero del Turismo e gestito da Invitalia attivo dal prossimo 20 marzo attraverso una piattaforma dedicata. Il fondo mette a disposizione un miliardo e 380 milioni di euro per investimenti medio-grandi, compresi tra 500.000 e 10 milioni di euro, che puntano sulla sostenibilità e sulla digitalizzazione, in particolare sulla riqualificazione energetica e antisismica. Altri interventi agevolabili sono l’eliminazione delle barriere architettoniche, manutenzione straordinaria, realizzazione di piscine termali, acquisto o rinnovo di arredi.
In apertura di puntata parlo del nuovo servizio Smart re+new hospitality
con Micaela Musso, Direttore Generale Abaco Team, società del Gruppo Gabetti e con Daniela Baldo, partner e chief operating officer Studio Marco Piva.
Smart re+new hospitality è il servizio che punta a rilanciare e valorizzare gli alberghi italiani con l’efficientamento dell’immobile, oggi esigenza sempre più sentita.
Nasce dalla collaborazione tra il Gruppo Gabetti, full service del settore immobiliare italiano, e Studio Marco Piva, noto studio di architettura e design specializzato in strutture ricettive.
Il nuovo servizio è a supporto dei proprietari alberghieri in diverse fasi del progetto: valorizzazione dell’immobile tramite analisi del mercato di riferimento e del contesto circostante, studi di fattibilità per gli interventi di riqualificazione, ideazione del concept, progettazione e direzione dei lavori. Si può optare per una rimodulazione dell’assetto operativo e immobiliare dell’albergo con dismissione dell’immobile o dell’azienda a seguito di valorizzazione e/o concept. Disponibile anche l’assistenza tecnica nella riqualificazione con applicazione degli incentivi fiscali a supporto delle azioni previste.
Gli ambiti in cui Gabetti, in particolare Gabetti Engineering, e Studio Marco Piva forniscono il loro contributo sono la consulenza tecnica e valutativa, studi di fattibilità volti all’individuazione dei concept più adeguati alla peculiarità della struttura, progettazione e direzione lavori, oltre alla possibilità di avvalersi dell’assistenza nei processi di acquisto per coprire a 360 gradi tutte le fasi che conducono alla riqualificazione dell’immobile.
L’impegno dello Studio Marco Piva è stato quello di concepire un format che comprende tre diversi livelli d’intervento, sulla base di accurate analisi e studi, in grado di rivisitare gli spazi delle strutture per conferirgli oltre a una nuova configurazione, anche un rinnovato assetto funzionale ed efficiente in relazione alle tendenze attuali del settore.
Dati
Una fotografia del mercato dall’Ufficio Studi Gabetti
Di sicuro si sa che, per quanto riguarda il 2022 appena concluso, i flussi turistici sono stati positivi, ma nel confronto con il 2019, i dati Assoturismo segnano ancora il -8,5% di presenze e il -14,5% di arrivi in Italia. Forse il 2023 sarà l’anno del sorpasso rispetto al 2019, ma le incertezze sono molte. La ripresa, sempre secondo Assoturismo, potrebbe essere rallentata da una crescita economica lenta dell’area euro, dall’inflazione e dall’aumento dei prezzi dell’energia, aggravati dal prolungamento della guerra in Ucraina.
Nell’anno appena concluso, il settore hospitality conta 1,3 miliardi di euro investiti (il 12% del volume complessivo), stabile rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.
Il comparto, grazie allo sviluppo di nuove forme di ospitalità, quali turismo esperienziale, smart e co-working room e digitalizzazione, è stato capace di riprendersi dalla crisi pandemica, complice anche l’apertura delle frontiere e il conseguente ritorno dei turisti.
Gli investitori si sono concentrati su attività di rebranding e riposizionamento dei segmenti upscale, upper upscale e luxury (4 stelle, 5 stelle e 5 stelle lusso). Tra le province su cui si sono concentrate il maggior numero di investimenti vi sono Roma, Siena, Venezia e Milano dove l’interesse degli investitori si è rivolto principalmente verso i trophy asset.
D’altra parte, negli ultimi dieci anni (2011-2021), il numero di compravendite degli hotel, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, è cresciuto del +132%, con una media di 573 transazioni l’anno. Il 2021 è stato l’anno record con un transato pari a 1.137 transazioni, +45% rispetto al 2019.
A caratterizzare la crescita del 2021 non è stato soltanto l’effetto rimbalzo post frenata del 2020, dovuto all’avvento della pandemia, ma anche la crisi che questo settore ha dovuto affrontare per effetto della contrazione turistica a livello globale. Tanti proprietari hanno messo sul mercato le proprie strutture ricettive nel timore che il perdurare della contrazione del turismo potesse mettere in crisi il modello del proprio business.
Questo si è tradotto in un’occasione di mercato per i tanti che hanno voluto investire in questa asset class, credendo in una decisa attività di modernizzazione e rebranding. Secondo studi Gabetti, il valore stimato post riqualificazione di un albergo può arrivare anche a registrare una crescita del 35% sul valore di partenza.
Ad aumentare significativamente sono stati gli hotel a 4 e a 5 stelle. Negli ultimi dieci anni, gli hotel a 4 stelle sono cresciuti del +19%, con un aumento delle camere del +14%. Gli hotel a 5 stelle fanno registrare un risultato ancora migliore crescendo del +57% e con un aumento del numero di stanze del 40%. Calano sensibilmente invece gli esercizi di 1 e 2 stelle, rispettivamente del -34% e del -23%, e rimangono stabili gli hotel a 3 stelle.
La finalità degli investimenti che si stanno facendo su tutto il territorio nazionale è la soddisfazione della domanda internazionale di alta qualità ricettiva.
In tale contesto, una fortissima spinta al settore arriva dal PNRR. In particolare, il punto terzo della prima missione del Piano intende rilanciare turismo e cultura, due settori di grande valore in Italia e che hanno particolarmente sofferto a causa della crisi pandemica. Il pacchetto di investimenti rivolto al turismo prevede l’assegnazione di circa 2,4 miliardi di euro con un duplice obiettivo: migliorare la capacità competitiva delle imprese operanti nel settore e promuovere un’offerta basata su principi di sostenibilità ambientale, innovazione tecnologica e digitalizzazione dei servizi.
Cito il FRI-Tur (Fondo rotativo imprese per il sostegno alle imprese e gli investimenti di sviluppo nel turismo) promosso dal Ministero del Turismo e gestito da Invitalia attivo dal prossimo 20 marzo attraverso una piattaforma dedicata:
Le domande potranno essere presentate fino alle ore 12:00 del giorno 20 aprile 2023.
Il fondo mette a disposizione un miliardo e 380 milioni di euro per investimenti medio-grandi, compresi tra 500.000 e 10 milioni di euro, che puntano sulla sostenibilità e sulla digitalizzazione, in particolare sulla riqualificazione energetica e antisismica. Altri interventi agevolabili sono l’eliminazione delle barriere architettoniche, manutenzione straordinaria, realizzazione di piscine termali, acquisto o rinnovo di arredi.
Anche alle catene alberghiere piace piccolo
Cambia la ‘geografia dimensionale’ del sistema alberghiero in Italia, soprattutto il rapporto tra strutture indipendenti e catene. I dati sono del decimo censimento realizzato da Thrends, https://www.thrends-italy.com società di ricerche del settore che mostra come negli ultimi 10 anni (dal 2013 al 2022) le catene alberghiere in Italia hanno incrementato la loro presenza e dimensione, portandosi da 1.324 hotel di fine 2013 a 2.105 a chiusura 2022, per la prima volta superando la soglia delle 2.000 strutture, per un totale di 210 mila camere.
In termini percentuali, il tasso di penetrazione delle catene alberghiere è passato dal 4% del 2013, valore modesto a confronto con le dinamiche di altri player mondiali del turismo, al 6,6% di oggi. In termini di camere – si evince sempre dalla ricerca – la crescita è molto più marcata, perché le catene hanno iniziato ad accettare, nella loro espansione, anche dimensioni più ridotte, caratteristiche del panorama immobiliare italiano: le camere di catena erano il 13,4% del totale nel 2013 e sono oggi quasi il 20% (19,7%). In Italia una camera d’hotel ogni cinque appartiene, è gestita o è marchiata da una catena.
La dimensione media delle strutture di catena passa da 110 camere del 2013 alle 100 di oggi: un abbassamento della soglia minima dovuto al proliferare dei brand lifestyle, meno rigidi in termini dimensionali e anche quindi più adatti al tessuto immobiliare e ricettivo italiano.
Per quanto riguarda il numero delle ‘insegne’, alla chiusura del censimento si contano 152 brand internazionali presenti in Italia, mentre erano ‘solo’ 75 appena dieci anni fa, una crescita del 100 per cento.
I centri storici parlano sempre più di ospitalità
Cambia pelle il tessuto commerciale dei centri storici dei comuni italiani ‘medio-grandi’: lo raccontano i dati dell’analisi ‘Città e demografia d’impresa’ realizzata dall’Ufficio Studi di Confcommercio che prende in esame il periodo temporale dal 2012 al 2022.
Durante questi dieci anni infatti i numeri dimostrano come ci sia stata, nelle aree cittadine centrali, una diminuzione (-18,3%) nella presenza di negozi di beni tradizionali (con le punte di -31,5% per librerie e di -30% per mobili e ferramenta) e di contro una crescita delle attività di alloggio e ristorazione: +43,3% per la prima categoria (comprendente sia ricettività alberghiera che tutte le altre forme di accoglienza e di affitti privati) e un più contenuto +4% per il mondo del food. Si tratta di un cambio radicale nella prospettiva commerciale e dei servizi all’interno delle città italiane.
Nel mio podcast NIUNIUNIU continuerò a parlare degli spazi che abiteremo, con una attenzione speciale per l’utilizzo della tecnologia e gli obiettivi che questa corsa verso la digitalizzazione si pone, e ai concetti estesi di sostenibilità, anche economica, delle scelte che operiamo.
Seguitemi sul sito www.labollani.it/podcast potrete ascoltate le puntate dei temi che più vi interessano e approfondire attraverso i Summary.
A presto da #LaBollani